Trong khoảng thời gian đến hết năm 2009 và năm 2010 thị trường BĐS sẽ ấm dần lên, và đây chính là cơ hội đối với các nhà đầu tư khi tham gia thị trường.
Đó là nhận định của ông Phạm Thanh Hưng – Phó Tổng giám đốc Công ty CP BĐS Thế Kỷ (CEN Group), mặc dù sắp tới Thông tư 161 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thu thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng hợp đồng góp vốn BĐS có hiệu lực.
Theo Thông tư 161 của Bộ Tài chính về hướng dẫn việc thu thuế đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS áp dụng cho hợp động góp vốn của cá nhân, tổ chức khi đầu tư vào các dự án. Theo đó, cá nhân, tổ chức sẽ phải đóng thuế suất 25% trên lợi nhuận từ chuyển nhượng hoặc 2% trên giá trị hợp đồng.
Chúng tôi có cuộc trao đổi với ông Phạm Thanh Hưng về những vấn đề về thuế thu nhập cá nhân tác động đến thị trường BĐS trong thời gian tới và những băn khoăn của các nhà đầu tư đối với qui định này.
Tính pháp lý của Thông tư chưa chặt chẽ
Quan điểm của ông như thế nào khi Thông tư 161 có hiệu lực thi hành trong thời gian tới, thưa ông?
Tính pháp lý, nếu các hoạt động kinh doanh mà đánh thuế thì hoạt động đó coi như là hoạt đông kinh doanh hợp pháp, trong khi đó theo Luật kinh doanh BĐS thì không có hình thức nào là hình thức hợp đồng góp vốn, mà chỉ có hợp đồng mua bán, thuê mua hay cho thuê.
Còn hợp đồng góp vốn là hoạt động tự thân của doanh nghiệp là hình thức huy động vốn, là hoạt động tài chính dưới hình thức là hợp đồng vay tài sản, góp vốn đầu tư cùng phân chia lợi nhuận.
Từ trước đến này, tính hợp pháp của hợp đồng góp vốn chưa được thừa nhận, vì thế không thể áp dụng 25% hoặc 2% đối với hoạt động góp vốn như hoạt động chuyển nhượng BĐS được.
Vấn đề ở đây là việc đánh thuế như thế nào, như vậy đối với hoạt động góp vốn chưa phải hợp đồng mua bán cho nên chưa thể đánh thuế theo biểu suất thuế chuyển nhượng BĐS được, mà cần đánh theo biểu thuế lũy tiến thu nhập cá nhân.
Một yếu tố nữa là, theo Luật kinh doanh BĐS thì hoạt động kinh doanh BĐS được thực hiện khi chủ thể là pháp nhân chứ không phải là cá nhân. Nếu cá nhân mà có động thái mua BĐS sau đó bán lại thì động thái đó được xem là kinh doanh. Và nếu, hoạt động này được thu thuế thì vô hình chung hoạt động đó được thừa nhận là có tính hợp pháp. Như vậy, tính thống nhất về qui định thu thuế này chưa đồng nhất với các văn bản pháp quy khác như Luật kinh doanh BĐS, NĐ 153 hay Thông tư 13…
Vậy, nếu qui định này được áp dụng thì nó sẽ tác động như thế nào đối với thị trường BĐS, thưa ông?
Về khía cạnh thị trường, thị trường BĐS có được vận hành trơn tru, khởi sắc hay không thì không thể thiếu được vai trò của nhà đầu tư thứ cấp là các cá nhân. Bởi những người này họ có nguồn vốn nhàn rỗi, lại am hiểu thị trường nên họ tham gia vào thị trường khá sớm, là động lực quan trọng để nhà đầu tư huy động vốn xây dựng dự án. Đó là một thực tế, nếu không có đội ngũ này thị dự án khó mà thực hiện dự án….
Đối với một dự án BĐS thì vốn để mà thực hiện hiện phần hạ tầng, móng,…chiếm đến 40 – 50% tổng vốn đầu tư, trong khi đó một doanh nghiệp có thể thực hiện dự án phải có 20% vốn tự có/tổng vốn đầu tư. Như vậy, bắt buộc 20% còn lại phải đi huy động bên ngoài.
Đối với thị trường BĐS, vấn đề kiểm soát đối với giao dịch BĐS là rất khó, ngay cả đối với BĐS đã có sổ hồng, sổ đỏ. Trong khi đó giao dịch này lại là được thực hiện trên hợp đồng góp vốn, như thế, tài sản BĐS vẫn chưa được hình thành thì rất khó kiểm soát.
Vì thế, việc thỏa thuận giữa hai cá nhân với nhau về giá chênh lệch là rất khó xác định để thu thuế. Hiện nay thì nhiều chủ đầu tư vẫn giữ những hợp đồng góp vốn của khách hàng ban đầu, tuy nhiên, trong thực tế thì hoạt động chuyển nhượng lại một hợp đồng lại diễn ra nhiều lần, mà trong hợp đồng góp vốn chủ đầu tư cam kết khi hợp đồng góp vốn chuyển sang hợp đồng mua bán khi dự án có đủ điều kiện thì giá mua bán vẫn giữ nguyên như hợp đồng góp vốn. Như vậy, thì khoản chênh lệch ở ngoài là do hai bên tự thỏa thuận. Không biết là cơ quan thuế làm cách nào để xác định được khoản này để làm căn cứ đánh thuế 25%.
Nếu như vậy, thì các nhà đầu tư thứ cấp sẽ phải chịu rủi ro nếu họ không khai báo đúng giá chuyển nhượng khi có tranh chấp?
Đúng như vậy, rủi ro ở đây sẽ do người mua cuối cùng gánh chịu là nhiều. Bởi vì khi một hợp đồng góp vốn được đem ra giao dịch nhiều lần thì cả chủ đầu tư và khách hàng đều không xác định được khoản chênh mà những người khác đã thỏa thuận với nhau. Người mua cuối cùng sẽ phải chịu khoản thuế lớn hơn khi phải trả chênh nhiều hơn, ngược lại nếu dự án gặp vấn đề thị người mua cuối sẽ phải chịu thiệt thòi.
Vậy đánh giá của ông về thị trường BĐS hiện nay và trong những tháng tới?
Tình hình giao dịch bất động sản thời gian vừa qua có nhiều biến động khó phán đoán. Bởi vì, đầu quý II vừa qua thị trường lại chững lại nhưng vào khoảng nửa cuối tháng ngâu thì lại ấm lên. Phải chăng đó cũng là do ảnh hưởng của những chính sách vĩ mô, do tính hình khả quan của thị trường chứng khoán…
Mặc dù Thông tư 161 sẽ có hiệu lực trong thời gian tới, nhưng trên khía cạnh thị trường sẽ ít có biến động lớn, do tính pháp lý của Thông tư còn chưa chặt chẽ và rất có thể các nhà đầu tư sẽ tìm cách “lách” quy định của Thông tư.
Tuy nhiên, sắp tới một văn bản pháp lý khác là Nghị định 69 cũng có hiệu lực thi hành rất có thể sẽ có những tác động đến thị trường. Nghị định này có quy định về giá đền bù đất nông nghiệp ở khu vực đô thị sẽ tăng lên đáng kể. Như thế, chi phí đầu vào của chủ đầu tư sẽ tăng lên, và giá thành BĐS cũng sẽ được đẩy lên để đáp ứng được kỳ vọng lợi nhuận của chủ đầu tư. Nếu khoản chi phí này mà có tỷ lệ % cao trong chi phí đầu vào thì rất có thể sẽ làm thị trường chững lại, nhưng nếu vừa phải thì sẽ làm thị trường ấm lên.
Xin cám ơn ông.
K.T